Gospodarka mieszkaniowa 2019

Na dzień 31 grudnia 2019 r. Gmina Leśna w swoich zasobach posiadała 361 lokali mieszczących się w 137 budynkach mieszkalnych stanowiących własność lub współwłasność (wspólnoty). Wysoki udział lokali mieszkalnych we wspólnotach mieszkaniowych (z udziałem gminy) jest efektem długotrwałej prywatyzacji realizowanej metoda rozproszoną.

W maju 2019 r., burmistrz zaproponował Radzie Miejskiej przyjęcie uchwały, która miała na celu ograniczenie wyprzedaży rozproszonej, zmniejszając bonifikaty na wykup mieszkań w budynkach należących w 100% do zasobu gminy, a premiując (utrzymując wysokie bonifikaty) wykup mieszkań w już istniejących wspólnotach.

W maju rozpoczęto też inwentaryzację zasobów mieszkaniowych gminy. Powstała elektroniczna baza danych, w której gromadzone są informacje dotyczące stanu technicznego każdego mieszkania, dane dotyczące metrażu, najemców, zadłużenia, a także informacje o przeprowadzanych remontach i priorytetach remontowych. Narzędzia informatyczne zostały opracowane w Urzędzie Miejskim a uzupełnianie danych powierzono najpierw pracownikom PM Synergia, a w procesie likwidacji spółki prowadzenie bazy danych przejął Referat Nieruchomości Urzędu Miejskiego.

Przeprowadzenie inwentaryzacji i zgromadzenie danych o stanie zasobu komunalnego w jednym miejscu pozwoliło oszacować skalę niezbędnych remontów. Zebrane potrzeby remontowe i inwestycyjne okazały się niewspółmierne do finansowych możliwości gminy. Przed rokiem 2019 nie tworzono tego rodzaju zestawień, wiedza o każdym lokalu była “zamknięta” w papierowych teczkach w biurze PM Synergia oraz w głowach pracowników działu mieszkaniowego spółki. Przejęcie działu mieszkaniowego do Urzędu Miejskiego pozwoliło przede wszystkim na zgromadzenie wiedzy i odpowiedzialności za mienie komunalne w jednym miejscu, a w konsekwencji – przygotowanie pakietu reform, adekwatnego do zdiagnozowanej skali potrzeb.

Burmistrz przedstawiając Radzie Miejskiej nowe założenia dotyczące gospodarki mieszkaniowej wskazał przede wszystkim nowe fakty, które ukazały się w procesie inwentaryzacji i “odsłonięcia” realiów kryjących się w “teczkach” PM Synergia:

  • liczba niezbędnych remontów generalnych i związanych z tym kosztów przekracza wielokrotnie możliwości finansowe gminy, w tym także zdolności do zaciągania kredytów;
  • spółka PM Synergia jako zarządca nieruchomości gminnych nigdy nie wykorzystała możliwości prowadzenia remontów z kredytów finansowanych z przychodów z czynszów i funduszu remontowego, wbrew założeniom nie finansowała też remontów z innej działalności gospodarczej; w efekcie zasób mieszkaniowy z roku na rok ulegał postępującej i coraz szybszej degeneracji;
  • jedyne budynki będące współwłasnością gminy, w których realizowano działania inwestycyjne i remontowe to budynki będące w zarządzie wspólnot mieszkaniowych – szczególnie tam, gdzie gmina miała mniejszość udziałów;
  • wspólnoty mieszkaniowe mogą same decydować o zaciąganiu wieloletnich kredytów, które nie zmniejszają zdolności kredytowej gminy (wpływają jedynie na większe koszty z budżetu gminy – wpłaty na fundusze remontowe wspólnot), oznacza to że gmina może współfinansować wiele remontów jednocześnie bez konieczności zadłużania się;
  • mieszkania i budynki, w których mieszkańcy zdecydowali się na wykup są w znacznie lepszym stanie technicznym od tych, w których czekano aż “Synergia lub gmina wyremontuje”.
  • stawki czynszów w mieszkaniach komunalnych, nie zmieniane od lat były oderwane od realiów technicznych budynków; w procesie inwentaryzacji ujawniły się przypadki, w których spółka miejska pobierała od “swoich” lokatorów mniejsze opłaty niż płaciła do wspólnoty mieszkaniowej powiększając w ten sposób narastający deficyt w gospodarce mieszkaniowej;

Biorąc pod uwagę nowe dane, które ujawniły się wraz z procesem scalania zarządzania mieszkalnictwem przyjęto nowe założenia dotyczące kierunku reform mieszkalnictwa. Uchwały o nowych zasadach naliczania czynszów oraz zmiany w koncepcji gospodarowania zasobem mieszkaniowym zostały przyjęte przez Radę Miejską w październiku. Zmieniają one uchwały z maja 2019 r. i ich kluczowe założenia to:

  • powiązanie stawek czynszów ze stanem technicznym budynku (wyższe dla lokali w dobrym stanie i standardzie, niższe w lokalach beż łazienki czy ubikacji itp.)
  • szybka prywatyzacja części zasobów mieszkaniowych: wysokie bonifikaty 95% obowiązujące do końca czerwca 2021 r. (dla ostatnich lokali w budynku 99%);
  • zawiązywanie nowych wspólnot mieszkaniowych – urząd wspomaga tworzenie zarządów wspólnot i podpisywanie umów z profesjonalnymi zarządcami, dzięki czemu mieszkańcy mają bezpośredni wpływ na poprawianie stanu technicznego budynków;
  • inicjowanie i wspieranie procesów remontowych i inwestycyjnych w istniejących oraz nowych wspólnotach, wspieranie remontów z budżetu gminy w ramach funduszu remontowego;
  • zwiększenie nadzoru nad realizacją zapisów umów najmu, w których lokatorzy zobowiązani są do utrzymania w odpowiednim stanie wynajmowanych od gminy mieszkań;
  • doprowadzenie do sytuacji, w której osoby w dobrej sytuacji materialnej przejdą “na swoje” a gmina będzie mogła skupić się na pomocy mieszkaniowej dla osób najbardziej potrzebujących.

Zmiana podejścia do zarządzania zasobami komunalnymi związana była także ze zdarzeniami, które wynikły w końcówce 2018 r. – nakazem wykonania remontów w budynkach należących w 100% do gminy, pod rygorem wyłączenia z użytkowania (czyli pod groźbą konieczności przymusowego wymeldowania mieszkańców):

  • dachu w pałacu w Szyszkowej (Szyszkowa 66), który kosztował budżet gminy ponad 800 tys. zł;
  • budynku Grabiszyce Średnie 94, gdzie burmistrz zdecydował o przeniesieniu trzech rodzin do nowych, wyremontowanych lokali zamiast wydatkowania ponad 250 tys. zł na remont obiektu zagrażającego bezpieczeństwu i życiu lokatorów. Łączny koszt remontu tych mieszkań wyniósł 100 tys zł. czyli o 3/5 mniej niż prognozowany remont nakazany w decyzji nadzoru budowlanego.

Oba te wydarzenia pokazały, że utrzymywanie 100% własności budynków, które pozostają w bardzo złym stanie technicznym może zdestabilizować budżet gminy i w istotny sposób zmniejszyć pulę środków przeznaczonych na innego rodzaju inwestycje. O ile utrzymanie zabytkowego pałacu w Szyszkowej pełniącego funkcję mieszkania dla kilkunastu rodzin, czy innych budynków mających wartość zabytkową i użytkową jest w pełni uzasadnione, o tyle trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie dla ponoszenia gigantycznych nakładów finansowych na rzecz pojedynczych rodzin i osób, w dodatku nie zawsze w trudnej sytuacji materialnej. Jest to podejście nieuczciwe wobec zdecydowanej większości mieszkańców radzących sobie samodzielnie na rynku mieszkaniowym.

Oprócz problemów o charakterze systemowym, istotne znaczenie dla jakości gospodarki mieszkaniowej ma także postawa i zaniedbania ze strony zarówno najemców, od których przez lata nie wymagano niczego jak i byłych pracowników i zarządu PM Synergia, którzy tolerowali istniejący stan zgodnie z zasadą “zawsze tak było”. Stan niektórych “lokali mieszkalnych”, które odebrano spod zarządu spółki gminnej trudno opisać słowami. Poniżej prezentujemy fotografie “mieszkań”, które “wróciły do zasobu”:

Podsumowanie

Główne cele reform w mieszkaniówce przyjęte na rok 2019 oraz kolejne to:

  • doprowadzenie do równowagi między realnymi możliwościami finansowymi gminy a kosztami niezbędnymi do utrzymania zasobu w przyzwoitym stanie technicznym
  • zaostrzenie kryteriów ekonomicznych dla najemców, zgodnie z nowymi ustawami – tak by gmina faktycznie pomagała najbardziej potrzebującym – czyli osobom w najtrudniejszej sytuacji materialnej i społecznej, w tym w szczególności osobom dotkniętym niepełnosprawnościami i rodzinom wielodzietnym
  • doprowadzenie do konsekwentnej poprawy stanu technicznego budynków mieszkalnych w gminie, przy wykorzystaniu środków wspólnot mieszkaniowych, budżetu gminy oraz dofinansowań ze środków UE lub rządowych.

Szczegółowy opis przeprowadzonych w 2019 r. reform w sferze mieszkań komunalnych znajduje się w dokumencie pt. Realizacja programu gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym.