Gospodarka mieszkaniowa
Na dzień 31.12.2024 r. Urząd Miejski w Leśnej zarządzał 24 budynkami będącymi w 100% własnością Gminy Leśna, w tym:
- 8 budynkami na terenie miasta,
- 16 budynkami na terenach wiejskich.
Lokale mieszkalne rozmieszczone były zarówno w budynkach będących własnością gminy Leśna, jak również w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
- W budynkach gminnych było łącznie 71 lokali mieszkalnych, o powierzchni 4.068,69 m2 z tzw. umowami stałymi, w tym :
- 18 lokali mieszkalnych na terenie miasta,
- 53 lokali mieszkalnych na terenie gminy.
2. W 93 budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których gmina ma swój udział było łącznie 179 lokali mieszkalnych, w tym:
- 129 lokali mieszkalnych na terenie miasta,
- 50 lokali mieszkalnych na terenie gminy.
Wśród w/w 179 lokale mieszkalne o powierzchni 6.972,96 m² objęte są umowami stałymi, natomiast 1 lokal mieszkalny o powierzchni 32,92 m² objęty jest umową najmu socjalnego, a 2 lokale o łącznej powierzchni 44,12 m2 są lokalami tymczasowymi.
Zasób mieszkaniowy, na koniec roku 2024 stanowiło 250 lokali mieszkalnych o powierzchni 11.118,69 m2 w 117 budynkach.
Każdego roku zasób ulega zmianie w związku ze sprzedażą mienia gminnego, w wyniku której w roku 2024 zostało sprzedanych 17 lokali mieszalnych, które zostały wykupione przez ich najemców. Kwota uzyskana z ich sprzedaży wyniosła 51.692,54 zł. Z terenu miasta Leśna sprzedano 13 lokali mieszkalnych na łączną kwotę 36.392,30 zł, natomiast z terenu gminy sprzedano 4 lokale mieszkalne na kwotę 15.300,24 zł. Dodatkowo z terenu miasta Leśna na rzecz dzierżawcy został sprzedany lokal niemieszkalnych (przekształcony z lokalu mieszkalnego) na kwotę 13.300,49 zł.
W trybie przetargowym sprzedano 1 lokal mieszkalny będący pustostanem na kwotę 32.320,00 zł oraz 1 budynek mieszkalny niezamieszkały na kwotę 32.500,00 zł.
Ponadto w wyniku sprzedaży bezprzetargowej na rzecz dzierżawców zbyto 2 garaże na łączną kwotę 32.856,80 zł.
W wyniku sprzedaży bezprzetargowej uzyskano dochód w wysokości 147.064,61 zł, a w wyniku sprzedaży w drodze przetargów sprzedano mienie gminne na kwotę 381.387,77 zł.
W 2023 r. została wprowadzona uchwała sprawie zmiany wysokości bonifikat przyznawanych przy sprzedaży lokali komunalnych dla najemców, którymi nawiązano stosunek najmu na czas dłuższy niż 1 rok lub na czas nieoznaczony oraz gdy umowa najmu wykonywana jest przez co najmniej 1 rok, a którzy złożyli wniosek o wykup lokali, przy jednorazowej zapłacie za lokal. Powyższa uchwała obowiązywała do 31.12.2024 r.
Wysokość bonifikat wynosi:
- 99% co do wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, w przypadku sprzedaży budynków jednolokalowych oraz jeżeli następuje sprzedaż ostatniego lokalu mieszkalnego należącego do Gminy lub jednoczesna sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych w budynku wielolokalowym, w wyniku której wszystkie lokale przestają być własnością Gminy.
W świetle przedstawionych warunków w 2023 r. r. w/w bonifikatą objęto sprzedaż 6 lokali mieszkalnych, a wartość udzielonej bonifikaty wyniosła 256.171,14 zł. Natomiast w 2024 r. zastosowano bonifikatę przy sprzedaży 10 lokali mieszkalnych, a sumę wszystkich wartości bonifikat ustalono na kwotę 588.326,31 zł.
- 95% co do wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, w przypadku sprzedaży pozostałych lokali mieszkalnych.
W 2023 r. przy zastosowaniu takiej bonifikaty sprzedano 8 lokali mieszkalnych, a wartość udzielonej bonifikaty wyniosła 498.551,45 zł. W 2024 r. sprzedano 7 lokali nieszklanych z zastosowaniem w/w bonifikaty, a ich suma wyniosła 468.850,65 zł.
W wyniku wprowadzonej uchwały do końca 2024 r. wpłynęło 35 wniosków o wykup lokali mieszkalnych przez ich najemców. Trzy wnioski zostały rozpatrzone negatywnie ze względu na zaleganie przez najemcę z opłatami na rzecz Urzędu Miejskiego w Leśnej. 22 procedury zakończyły się podpisaniem aktów notarialnych, a kolejne sprawy są w trakcie procedowania.
Uchwała nr LX/380/2023 Rady Miejskiej w Leśnej x dnia 31 stycznia 2023 r. w sprawie zmiany uchwały nr XII/78/2019 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 28 czerwca 2019 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Leśna, miała przed wszystkim na celu zwiększenie zainteresowania wykupem mieszkań przez ich długoletnich najemców, którzy niejednokrotnie przeznaczali własne środki finansowe na ich remonty.
Należy również wskazać korzyści idące za zmniejszaniem zasobu komunalnego jakimi są zmniejszenie kosztów utrzymania lokali komunalnych i budynków komunalnych będących własnością gminy w 100 %, zmniejszenie kosztów opłacanych do wspólnot mieszkaniowych funduszy remontowych i kosztów eksploatacji co przedstawiają poniższe tabele.
Rok 2023
Rok 2024
Należy również wskazać, że kolejną korzyścią idącą za sprzedażą lokali komunalnych jest przeniesienie kosztów częściowego utrzymania mienia na właścicieli nieruchomości lokalowych, ale również utrzymania elementów wspólnych w nieruchomości na zarządców wspólnot mieszkaniowych. Do takich kosztów zalicza się m. in. coroczne przeglądy techniczne budynków, które w 2023 r. kosztowały ok. 67,00 zł za jeden lokal mieszkalny, a w 2024 r. usługa ta kosztowała już ok. 73,00 zł za jeden lokal mieszkalny.
Dodatkowo nieodzownym kosztem składowym przy zarządzenie budynkami jest roczna kontrola przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych w 2023 r. wynosząca 61,50 zł za jeden przewód, natomiast w 2024 r. – 36,90 zł, ale za jeden lokal mieszkalny. Ponadto 4 razy do roku uprawiony kominiarz jest zobowiązany do usuwania zanieczyszczeń z przewodów w kwocie 216,00 zł za jeden lokal mieszkalny. Kolejną składowa zarządu jest opłata za energię elektryczną zużytą na klatkach schodowych w budynkach. Konieczne jest również sporządzanie odpowiedniej dokumentacji budynków jaką jest: okresowa 5-letnia kontrola stanu technicznego budynków, okresowa kontrola stanu instalacji elektrycznych, bieżące remonty lokali oraz elementów wspólnych budynków, prowadzenie książek obiektów budowlanych.
Patrząc na w miarę stałą liczbę osób oczekujących na mieszkania oraz możliwości finansowe i organizacyjne gminy pożądaną liczbę mieszkań komunalnych i socjalnych szacujemy na 100-150 mieszkań. W związku z tym, należałoby ponownie wprowadzić uchwałę pozwalającą nabyć lokale komunalne przez ich najemców przy zastosowaniu wysokich bonifikat.
Potrzeby mieszkaniowe
Gmina Leśna gospodarując swoim zasobem mieszkaniowym wynajmuje lokale mieszkalne w przypadkach wynikających z :
- sytuacji podyktowanej uzasadnionym interesem osób o niskich dochodach,
- interesem gminy,
- obowiązków nałożonych na gminę przepisami odrębnych ustaw .
Uchwałą nr XVIII/134/2019 z dnia 20 grudnia 2019 r. Rad Miejska w Leśnej określiła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna, które określają w szczególności:
- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub
w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu
gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu, - warunki zamieszkania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
- warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu,
- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,
- zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
- warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych,
z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności; - zasady przeznaczania lokali na realizację zadań przewidzianych w ustawie o pomocy
społecznej oraz ustawie o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej.
Na początku 2024 r. na mieszkania z zasobu gminy oczekiwało 41 osób w tym;
- 19 rodzin,
- 22 osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe,
zaś pod koniec roku 2024 było to 24 osoby, w tym:
- 11 rodzin,
- 13 osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe.
Zmniejszenie wynikało z faktu wykreślenia w ciągu roku kilku osób i 8 rodzin z listy osób spełniających kryteria i oczekujących na przydział lokali mieszkalnych z zasobu komunalnego gminy Leśna.
Gmina do swojej dyspozycji posiada lokale komunalne uzyskane z ruchu ludności i dlatego też nie może zabezpieczyć lokalu dla każdej potrzebującej osoby.
Odzyskiwane lokale po przeprowadzonej kontroli przez pracowników Urzędu Miejskiego przeznaczane są na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób i rodzin o niskich dochodach, zakwalifikowanych przez Społeczną Komisję Mieszkaniową w ramach poprawy warunków mieszkaniowych. W 2024 r. odzyskano 5 lokali mieszkalnych i wydano łącznie 5 skierowań na lokale komunalne dla osób umieszczonych na liście osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu. W roku 2024 r. w ramach poprawy warunków mieszkaniowych Gmina Leśna wykonała prace remontowe dwóch lokali mieszkalnych:
- w budynku przy ul. Krzywej 1 w Leśnej wykonano remont lokalu mieszkalnego nr 1 po pożarze wraz z wewnętrzną instalacją gazową – wartość zadania to 75 600,00 zł,
- w budynku Smolnik 22B wykonano prace remontowe lokalu mieszkalnego nr 2 wraz z instalacją c.o. w celu konieczności przesiedlenia lokatora z budynku Ośrodka Kultury i Sportu w Leśnej – wartość zadania to kwota 63 870,23 zł.
Remonty Mieszkań Komunalnych
Budynki wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, z racji jedynie zadowalającego stanu technicznego, wymagają dużych nakładów finansowych na poprawę ich stanu, a przynajmniej na utrzymanie ich w stanie niepogorszonym. W głównej mierze podejmowane są prace polegające na:
- demontaż i montaż przewodu kominowego ul. Krótka 5 – wartość 4 460,00zł;
- demontaż i montaż przewodu kominowego Grabiszyce Górne 131 – wartość 12 000,00zł;
- wymiana pokrycia dachowego i uszczelnienie balkonu oraz wymiana rynny w budynku pałacu Grabiszyce Średnie – wartość 7 200,00 zł;
- wymianie instalacji elektrycznej w dwóch lokalach mieszkalnych – wartość 6 669,00 zł;
- naprawie tynków w dwóch lokalach mieszkalnych;
- wymianie wewnętrznych instalacji wodno-kanalizacyjnych w 3 lokalach mieszkalnych;
- wymianie stolarki okiennej i drzwiowej – w 7 lokalach wymieniono 17 okien, a w 1 lokalu drzwi za łączną wartość 25 976,00 zł;
- doposażenie lokali w centralne ogrzewanie szt.2;
- wykonanie centralnego ogrzewania na podkowę – wartość 7 496,30 zł;
- zakup grzejników i pieca – wartość 22 733,00 zł;
- montaż wkładu kominowego – wartość 5 500,00 zł;
- wykonanie łazienki w lokalu mieszkalnym nr 2 w budynku przy ul. Gustawa Morcinka 11 w Leśnej;
- wymianie obróbek blacharskich, orynnowania i rur spustowych w 2 budynkach mieszkalnych.
W wielu budynkach brakuje izolacji fundamentów, co jest przyczyną znacznego zawilgocenia kondygnacji parterów i piwnic.
W 2024 r. dokonano remontu oraz napraw bieżących budynków i mieszkań komunalnych znajdujących się w zasobie Gminy Leśna na kwotę 218 948,04 zł, w tym:
- systemem gospodarczym wykonane zostały prace przez pracowników zatrudnionych w Urzędzie Miejskim w Leśnej przy zakupie materiałów budowlanych na kwotę 61 218,81zł;
- prace zlecone dla firm zewnętrznych na kwotę 157 729,23 zł.
Szczegółowy wykaz remontów przeprowadzonych w lokalach komunalnych przedstawia poniższa tabela:
Odpracowanie Spłaty Zadłużenia
W celu ułatwienia Dłużnikom spłaty należności wobec Gminy Leśna najemcy informowani są o możliwości odpracowania zaległości zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Leśnej Nr 159/2020 z dnia 12 czerwca 2020 r .
W 2024 r. z tej możliwości skorzystało 6 najemców lokali mieszkalnych, którzy odpracowali zadłużenie w formie świadczenia zastępczego na rzecz Gminy Leśna na kwotę 23 116,84 zł.
SIM KZN Łużyce sp. z o.o.
SIM czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa specjalizuje się w tworzeniu mieszkań przeznaczonych do wynajmu we współpracy z lokalnymi gminami oraz Krajowym Zasobem Nieruchomości. Program stawia sobie za cel zapewnienie umiarkowanych cen najmu lokali dla osób o średnich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej na zakup własnego mieszkania , lecz są w stanie regularnie opłacać miesięczny czynsz. Rozwiązanie to stanowi odpowiedź na współczesne wyzwania mieszkaniowe, oferując innowacyjne połączenie nowoczesnego prawa najmu z opcją wykupu mieszkania na własność.
SIM KZN Łużyce sp. z o.o. jest wspólnym projektem 8 gmin i Skarbu Państwa, stworzonym jako odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe lokalnych społeczności. Spółka zawiązana została 4 grudnia 2023 roku w Węglińcu w formie aktu notarialnego.
Cele spółki:
- Budowanie domów mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu zgodnie z przepisami ustawy o SIM;
- Nabywanie lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych i niemieszkalnych w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku których powstaną lokale mieszkalne;
- Przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- Wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach Spółki;
- Sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, które nie stanowią własności Spółki;
- Prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółka uzyskała wstępną koncepcję oraz projekt zagospodarowania terenu dla działek nr 817/12, 817/9 położonych w Leśnej przy ul. Elizy Orzeszkowej, który zakłada budowę zespołu 6 niskich budynków. Projekt został starannie dostosowany do istniejącej zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej w okolicy.
Każdy z budynków będzie miał 4 mieszkania, co daje łącznie 𝟮𝟰 𝗻𝗼𝘄𝗲 𝗹𝗼𝗸𝗮𝗹𝗲. W skład oferty wchodzą 12 mieszkań dwu- oraz 12 trzypokojowych. Wszystkie jednostki zaprojektowane są w formie zabudowy bliźniaczej z niezależnymi mieszkaniami na parterze i poddaszu.
Wstępną wizualizację planowanych budynków pokazano poniżej:
Na koniec I kwartału 2025 r. zaplanowane jest przekazanie przez Gminę Leśna do Spółki SIM KZN Łużyce w/w działek, stanowiących wkład niepieniężny (aport).
Zasady polityki czynszowej
Lokale komunalne Gminy Leśna użytkowane są na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wysokość czynszu za lokal mieszkalny wyliczany jest w oparciu o tzw. metryczkę mieszkaniową oraz zgodnie z Uchwałą Nr XLIV/286/2021 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia
30 listopada 2021 r. w sprawie „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Leśna na lata 2022-2026”,w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Uchwała ma na celu poprawę efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, powstrzymania jego technicznej degradacji oraz bieżącego utrzymania zasobu w należytym stanie technicznym. W 2024 r. odnotowano znaczny wzrost poziomu inflacji w wielu sektorach gospodarki czego powodem są znaczne wzrosty cen materiałów, usług budowlanych, cen paliw energii elektrycznej a to z kolei przekłada się na wzrost zadłużenia najemców lokali mieszkalnych. Niemniej jednak na bieżąco monitorowana jest polityka czynszowa tak by wpływy z czynszów pokrywały nie tylko koszty bieżącego utrzymania budynków i lokali w tych budynkach ale zapewniły również pozyskanie środków na ich remont.
Gmina Leśna w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu i opłat należnych od wynajmującego, za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal mieszkalny wysyła uprzedzenia zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. – o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Najemca lokalu wzywany jest do zapłaty zaległości w terminie jednego miesiąca od daty otrzymania niniejszego wezwania, pod rygorem wypowiedzenia najmu oraz skierowania do Sądu pozwu o eksmisję z zajmowanego lokalu komunalnego. Lokator mieszkania informowany jest również o możliwość rozłożenia na raty bądź też odpracowania zaległości według zarządzenia Burmistrza Leśnej Nr 159/2020 z dnia 12 czerwca 2020 r.
W 2024 r. w skład mieszkaniowego zasobu gminy wchodziło 250 mieszkań w tym 1 lokal socjalny, 2 lokale tymczasowe. Gmina Leśna wysłała ogółem 28 uprzedzeń w związku
z zaleganiem z zapłatą czynszu i opłat należnych od wynajmującego, za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal mieszkalny. Wysokość zaległości najemców z tytułu nie płacenia za mieszkanie w 2024 r. za co najmniej trzy pełne okresy płatności wynosiła 105 026,84 zł. Zaległości zostały spłacone w kwocie 20 815,63 zł z czego 5 najemców spłaciło zaległości w całej kwocie.
Ponadto w danym roku było 136 mieszkań w których najemcy zalegali z opłatami za czynsz w kwocie 373 556,38 zł.
ZALEGŁOŚCI NAJEMCÓW W OPŁATACH CZYNSZOWYCH
| Lata | Mieszkania ogółem | Liczba najemców zalegających z opłatami za mieszkania | Wysokość zaległości w tyś. zł | ||||
Ogółem | % zasobu | Powyżej 3 miesięcy | % zasobu | Ogółem | Powyżej 3 miesięcy | ||
| 2024 | 250 | 136 | 54,40 | 28 | 11,20 | 373 556,38 | 105 026,84 |
Ponadto do gminy wpłynęło 691 110,83 zł dochodu z płacenia czynszu za najem lokalu komunalnego.
W związku z niezastosowaniem się do treści uprzedzenia dot. zaległości zostało wysłanych
7 wypowiedzeń najmu lokalu mieszkalnego na kwotę 50 610,49 zł z czego spłacono 7 141,87 zł,
w tym:
2 lokale – zostały odebrane,
1 pomieszczenie tymczasowe –zostało przydzielone zgodnie z zakończoną procedurą wypowiedzenia umowy najmu.
W 2024 r. do gminy wpłynęły 23 wnioski o rozłożenie zaległości na raty, w tym rozpatrzono:
13 – pozytywnie,
2 – negatywnie,
8 – bez rozpatrzenia (brak pełnej dokumentacji).
Ponadto odnosząc się do postępowania egzekucyjnego o eksmisję:
1 lokal – został odebrany,
1 lokal – znajduje się w trakcie eksmisji,
1 pomieszczenie tymczasowe – zostało przydzielone zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lubaniu.
