Gospodarka mieszkaniowa w 2023 r.

Na dzień 31.12.2023 r. Urząd Miejski w Leśnej zarządzał 27 budynkami będącymi w 100% własnością Gminy Leśna, w tym:

• 10 budynkami na terenie miasta,
• 17 budynkami na terenach wiejskich.

Lokale mieszkalne rozmieszczone były zarówno w budynkach będących własnością gminy Leśna, jak również w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

1. W budynkach gminnych było łącznie 77 lokali mieszkalnych, o powierzchni 4.355,82 m² z tzw. umowami stałymi, w tym :

• 22 lokali mieszkalnych na terenie miasta,
• 55 lokali mieszkalnych na terenie gminy.

2. W 96 budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których gmina ma swój udział było łącznie 193 lokali mieszkalnych, w tym:

• 139 lokali mieszkalnych na terenie miasta,
• 54 lokali mieszkalnych na terenie gminy.

Wśród w/w 193 lokale mieszkalne o powierzchni 7.631,92 m² objęte są umowami stałymi, natomiast 1 lokal mieszkalny o powierzchni 32,92 m² objęty jest umową najmu socjalnego, a 1 lokal o powierzchni 16,51 m² w listopadzie 2023 r. został przekształcony na lokal tymczasowy.

Zasób mieszkaniowy, na koniec roku 2023 stanowiło 270 lokali mieszkalnych o powierzchni 11.987,74 m².

Każdego roku zasób ulega zmianie w związku ze sprzedażą mienia gminnego, w wyniku której w roku 2023 zostało sprzedanych 15 lokali, które zostały wykupione przez ich najemców. Kwota uzyskana z ich sprzedaży wyniosła 45.867,28 zł. Z terenu miasta Leśna sprzedano 8 lokali mieszkalnych na łączną kwotę 28.315,66 zł, natomiast z terenu gminy sprzedano 7 lokali mieszkalnych na kwotę 17.551,62 zł.

W trybie przetargowym sprzedano 1 lokal niemieszkalny będący pustostanem na kwotę 22.220,00 zł oraz 2 budynki mieszkalne niezamieszkałe na kwotę 217.150,00 zł (w tym 1 budynek otrzymany w postępowaniu spadkowym).

Ponadto w wyniku sprzedaży bezprzetargowej na rzecz dzierżawcy zbyto 1 pomieszczenie gospodarcze na kwotę 8.394,10 zł.

W wyniku sprzedaży bezprzetargowej uzyskano dochód w wysokości 83.325,36 zł, a w wyniku sprzedaży w drodze przetargów sprzedano mienie gminne na kwotę 891.552,25 zł.

W 2023 r. została wprowadzona uchwała sprawie zmiany wysokości bonifikat przyznawanych przy sprzedaży lokali komunalnych dla najemców, którymi nawiązano stosunek najmu na czas dłuższy niż 1 rok lub na czas nieoznaczony oraz gdy umowa najmu wykonywana jest przez co najmniej 1 rok, a którzy złożyli wniosek o wykup lokali, przy jednorazowej zapłacie za lokal.

Wysokość bonifikat wynosi:

• 99% w przypadku sprzedaży budynków jednolokalowych oraz jeżeli następuje sprzedaż ostatniego lokalu mieszkalnego należącego do Gminy lub jednoczesna sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych w budynku wielolokalowym, w wyniku której wszystkie lokale przestają być własnością Gminy,
• 95% w przypadku sprzedaży pozostałych lokali mieszkalnych.

W wyniku wprowadzonej uchwały do końca 2023 r. wpłynęło 22 wnioski o wykup lokali mieszkalnych przez ich najemców. Jeden z wniosków został rozpatrzony negatywnie ze względu na zaleganie przez najemcę z opłatami na rzecz Urzędu Miejskiego w Leśnej. Pozostałe podania zostały rozpatrzone pozytywnie w związku z czym 6 procedur zakończyło się podpisaniem aktów notarialnych, a kolejne sprawy są w trakcie procedowania.

Potrzeby Mieszkaniowe

Gmina Leśna gospodarując swoim zasobem mieszkaniowym wynajmuje lokale mieszkalne w przypadkach wynikających z:

• sytuacji podyktowanej uzasadnionym interesem osób o niskich dochodach,
• interesem gminy,
• obowiązków nałożonych na gminę przepisami odrębnych ustaw .

Uchwałą nr XVIII/134/2019 z dnia 20 grudnia 2019 r. Rad Miejska w Leśnej określiła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna, które określają w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub
  w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu,
• warunki zamieszkania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu,
• tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
• warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
• zasady przeznaczania lokali na realizację zadań przewidzianych w ustawie o pomocy społecznej oraz ustawie o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej.

Na początku 2023 r. na mieszkania z zasobu gminy oczekiwało 50 osób w tym;

1. 21 rodzin,
2. 29 osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe,

zaś pod koniec roku 2023 było to 34 osób w tym:

1. 15 rodzin,
2. 19 osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe.

Zmniejszenie wynikało z faktu wykreślenia w ciągu roku kilku osób i 6 rodzin z listy osób spełniających kryteria i oczekujących na przydział lokali mieszkalnych z zasobu komunalnego gminy Leśna.

Gmina do swojej dyspozycji ma lokale komunalne uzyskane z ruchu ludności i dlatego też nie może zabezpieczyć lokalu dla każdej potrzebującej osoby.

Odzyskiwane lokale po przeprowadzonej kontroli przez pracowników Urzędu Miejskiego przeznaczane są na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób i rodzin o niskich dochodach, zakwalifikowanych przez Społeczną Komisję Mieszkaniową w ramach poprawy warunków mieszkaniowych. W 2023 r. odzyskano 6 lokali mieszkalnych i wydano łącznie 6 skierowań na lokale komunalne dla osób umieszczonych na liście osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu. W roku 2023 r. w ramach poprawy warunków mieszkaniowych w budynku przy ul. Krzywa 1 w Leśnej Gmina Leśna wykonała przyłącze gazowe i pion instalacji gazowej oraz instalację elektryczną na częściach wspólnych oraz została odnowiona klatka schodowa – wartość zadania wyniósł 48 000,00 zł.

SIM KZN Łużyce

W dniu 04 grudnia w Urzędzie Gminy i Miasta w Węglińcu odbyło się Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki gdzie w obecności Prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości Arkadiusza Urbana został podpisany Akt notarialny zawiązujący Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod nazwą SIM KZN Łużyce. Osiem gmin województwa dolnośląskiego Gmina Węgliniec, Gmina Iłowa, Gmina Nowogrodziec, Gmina Leśna, Gmina Miejska Lubań, Gmina Sulików, Gmina Miejska Zawidów, Gmina Zgorzelec utworzyło spółkę mieszkaniową z siedzibą w Węglińcu. Wszystkie gminy skorzystały z Programu Rozwoju Mieszkalnictwa – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM), każda otrzymała z Banku Gospodarstwa Krajowego po 3 mln zł, które „na start” wniosły do spółki „KZN Łużyce”.

„SIM” – SPOŁECZNA INICJATYWA MIESZKANIOWA, to spółka realizująca program budowy mieszkań o umiarkowanym, niższym od rynkowego czynszu, skierowana do mieszkańców, którzy nie posiadają tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w danej miejscowości i nie są w stanie kupić mieszkania na kredyt, a dysponują środkami finansowymi na regularne opłacanie czynszu.

Korzyści wynikające z najmu mieszkań w ramach programu „SIM”:

• możliwość zamieszkania bez konieczności zaciągania wysokiego kredytu (umowa z SIM może jedynie obligować do wniesienia partycypacji w wysokości do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego);
• nawet o połowę niższe stawki czynszu niż na rynku komercyjnym;
• dla najemców, którzy partycypowali w kosztach budowy, możliwość rozliczenia partycypacji w czynszu (tzw. wakacje czynszowe), dzięki czemu najemca przez czas określony będzie płacił nawet o 20% niższy czynsz, a w przypadku emerytów niższy czynsz będzie naliczany bezterminowo;
• w perspektywie lat możliwość dojścia do uzyskania własności mieszkania. 

W Leśnej budynek wielorodzinny, budowany w ramach Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej ma powstać przy ul. Elizy Orzeszkowej w części działki nr 817/3. Dla Spółki oraz gminy ważne jest, aby przy wykorzystaniu dostępnych środków, zachować niski czynsz i partycypację przyszłych najemców na poziomie 10% wartości mieszkania.  

Remonty Mieszkań Komunalnych

Budynki wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, z racji jedynie zadowalającego stanu technicznego, wymagają dużych nakładów finansowych na poprawę ich stanu, a przynajmniej na utrzymanie ich w stanie niepogorszonym. W głównej mierze podejmowane są prace polegające na:

1. wymianie pokrycia dachowego (1 budynek) – wartość 42 984,00 zł,
2. wymianie pokrycia dachowego na pomieszczeniach gospodarczych – wartość 5500,00 zł.
3. wymianie instalacji elektrycznej:

• w 4 lokalach o łącznej wartości 14 000,00 zł.
• na klatkach schodowych w 2 budynkach stanowiących 100% własność Gminy Leśna o wartości 4 900,00 zł.

4. naprawie tynków (w 2 lokalach)
5. wymianie wewnętrznych instalacji wodno-kanalizacyjnych (w 3 lokalach)
6. wymianie stolarki okiennej i drzwiowej (w 6 lokalach wymieniono okna, a w 1 lokalu drzwi)

ogólnie wymieniono 18 szt. okien – wartość 20 546,30 zł.

7. Doposażeniu lokali w centralne ogrzewanie szt.2;

• wykonanie centralnego ogrzewania na podkowę – wartość 7 496,30 zł.
• zakup grzejników i pieca – wartość 9 494,20 zł.
• montaż wkładu kominowego – wartość 3 240,00 zł.
• wykonanie przyłącza gazowego ul. Krzywa 1-wartość 3531,12 zł.

8. wymianie obróbek blacharskich, wymianie orynnowania i rur spustowych (w dwóch budynkach mieszkalnych).

W wielu budynkach występuje brak izolacji fundamentów, co jest przyczyną znacznego zawilgocenia kondygnacji parterów i piwnic.

W 2023 r. dokonano remontu oraz napraw bieżących budynków i mieszkań komunalnych znajdujących się w zasobie Gminy Leśna na kwotę 202 944,25 zł, w tym:

• systemem gospodarczym wykonane zostały prace przez pracowników zatrudnionych w Urzędzie Miejskim w Leśnej. Koszt zakupionych w tym celu materiałów budowlanych wyniósł 45 734,71 zł,
• prace zlecone firmom zewnętrznym na kwotę 159 210,15 zł.

Szczegółowy wykaz remontów przeprowadzonych w lokalach komunalnych przedstawia załącznik nr 1.

Odpracowanie spłaty zadłużenia

W celu ułatwienia Dłużnikom spłaty należności wobec Gminy Leśna najemcy informowani są o możliwości odpracowania zaległości zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Leśnej Nr 159/2020 z dnia 12 czerwca 2020 r .

W 2023 r. z tej możliwości skorzystało 6 najemców lokali mieszkalnych, którzy odpracowali zadłużenie w formie świadczenia zastępczego na rzecz Gminy Leśna na kwotę 13 473,62 zł.

Zasady polityki czynszowej

Lokale komunalne Gminy Leśna użytkowane są na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wysokość czynszu za lokal mieszkalny wyliczany jest w oparciu o tzw. metryczkę mieszkaniową oraz zgodnie z Uchwałą Nr XLIV/286/2021 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 30 listopada 2021 r. w sprawie „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Leśna na lata 2022-2026”,w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Uchwała ma na celu poprawę efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, powstrzymania jego technicznej degradacji oraz bieżącego utrzymania zasobu w należytym stanie technicznym. W 2023 r., pomimo odnotowano spadku poziomu inflacji w wielu sektorach gospodarki, ceny materiałów, usług budowlanych, cen paliw energii elektrycznej nie zmalały, a to ma istotny wpływ na wzrost zadłużenia najemców lokali mieszkalnych. Niemniej jednak na bieżąco monitorowana jest polityka czynszowa tak by wpływy z czynszów pokrywały nie tylko koszty bieżącego utrzymania budynków i lokali w tych budynkach, ale zapewniły również pozyskanie środków na ich remont.

Gmina Leśna w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu i opłat należnych od wynajmującego, za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal mieszkalny wysyła uprzedzenia zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. – o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Najemca lokalu wzywany jest do zapłaty zaległości w terminie jednego miesiąca od daty otrzymania niniejszego wezwania, pod rygorem wypowiedzenia najmu oraz skierowania do Sądu pozwu o eksmisję z zajmowanego lokalu komunalnego. Lokator mieszkania informowany jest również o możliwość rozłożenia na raty bądź też odpracowania zaległości zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Leśnej Nr 159/2020 z dnia 12 czerwca 2020 r.

W 2023 r. w skład mieszkaniowego zasobu gminy wchodziło 270 mieszkań w tym 1 lokal socjalny i 1 lokal tymczasowy. Gmina Leśna wysłała ogółem 66 uprzedzeń w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu i opłat należnych od wynajmującego, za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal mieszkalny. Wysokość zaległości najemców z tytułu nie płacenia za mieszkanie w 2023 r. za co najmniej trzy pełne okresy płatności wynosiła 275 422,51 zł. Zaległości zostały spłacone w kwocie 58 211,70 zł, z czego 11 najemców spłaciło zaległości w całej kwocie.

Ponadto w danym roku było 125 mieszkań, w których najemcy zalegali z opłatami za czynsz w kwocie 294 962,16 zł.

ZALEGŁOŚCI NAJEMCÓW W OPŁATACH CZYNSZOWYCH

Rok	Mieszkania ogółem	Liczba najemców zalegających z opłatami za mieszkania				Wysokość zaległości w tyś. zł
		Ogółem	% zasobu	Powyżej 3 miesięcy	% zasobu	Ogółem	Powyżej 3 miesięcy
2023	270	125	46,29	66	24,44	294 962,16	275 422,51

Ponadto do gminy wpłynęło 680 222,43 zł dochodu z płacenia czynszu za najem lokalu komunalnego.

W związku z niezastosowaniem się do treści uprzedzenia dot. zaległości zostało wysłanych 24 wypowiedzeń najmu lokalu mieszkalnego na kwotę 122 154,94 zł, z czego spłacono 14 075,39 zł,w tym:

• 6 osób rozłożyło zaległości na raty,
• 3 osoby są w trakcie rozpatrywania „rozłożenia zaległości na raty”,
• 7 osób odpracowywało zaległości,
• 1 lokal został odebrany w związku z wypowiedzeniem najmu z tyt. zaległości,
• 1 lokal został odebrany w związku z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym o eksmisję,
• 1 lokal – w trakcie eksmisji.

W 2023 r. do gminy wpłynęło 37 wniosków o rozłożenie zaległości na raty, w tym rozpatrzono:

11 – pozytywnie,

3 – w trakcie rozpatrzenia,

11 – bez rozpatrzenia (brak pełnej dokumentacji),

2 – wycofano.

Opracowanie: