Gospodarka mieszkaniowa stanowi jeden z ważniejszych obszarów działalności Gminy Leśna, obejmujący zarządzanie lokalami komunalnymi, sprzedaż mieszkań oraz działania związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego. W 2025 roku gmina kontynuowała realizację zadań mających na celu poprawę stanu technicznego budynków, ograniczenie kosztów utrzymania oraz zapewnienie mieszkańcom dostępu do lokali komunalnych. Istotnym elementem były również działania związane z windykacją zaległości czynszowych i racjonalnym gospodarowaniem mieniem gminnym. Poniżej przedstawiamy informacje z zakresu działalności gospodarki mieszkaniowej.
- Informacja o stanie mienia komunalnego
- Gospodarowanie mieniem komunalnym
- Dochód z mienia komunalnego
- Zmiany w stanie mienia komunalnego
- Gospodarka lokalami komunalnymi
- Mieszkaniowy zasób gminy
- Zarząd lokalami komunalnymi
- Wyniki podjętych uchwał Rady Miejskiej w Leśnej
- SIM KZN Łużyce sp. z o. o.
- Zasady polityki czynszowej
- Potrzeby Mieszkaniowe
- Remonty Mieszkań Komunalnych
Informacja o stanie mienia komunalnego
Obowiązek przygotowania informacji o stanie mienia komunalnego nakłada na Burmistrza art. 267 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2025 r., poz. 1483 ze zm.). Mieniem komunalnym zgodnie z art. 43 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.) jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych w tym przedsiębiorstw. Poprzez mienie komunalne Gmina realizuje swoje zadania ustawowe oraz zaspokaja potrzeby jej mieszkańców.
Nieruchomości gruntowe stanowiące własność Gminy Leśna zajmują powierzchnię 452,3519 hektarów o łącznej wartości 13 900 222,30 zł. Są one rozmieszczone w 17 obrębach geodezyjnych – 14 sołectwach oraz w obrębie miasta Leśna.
W skład nieruchomości gruntowych wchodzą:
- grunty rolne – podgrupa 01, tj. grunty orne, łąki, pastwiska, sady, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – zajmują 114,3540 ha co stanowi 25,27% gruntów ogółem,
- grunty leśne – podgrupa 02 – obejmujące lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione o pow. 3,9071 ha stanowiące 0,86% gruntów ogółem
- tereny zurbanizowane i zabudowane – podgrupa 03, tj. tereny mieszkaniowe, tereny przemysłowe, inne tereny zabudowane, zurbanizowane tereny niezabudowane, tereny rekreacyjno- wypoczynkowe, użytki kopalne oraz użytki komunikacyjne o pow. 316,6910 ha stanowiące 70,02% gruntów ogółem,
- tereny komunikacyjne – podgrupa 04, tj. tereny komunikacyjne oraz inne komunikacyjne – zajmują 4,4452 ha, co stanowi 0,98% gruntów ogółem,
- tereny różne -podgrupa 05 o pow. 10,4693 ha stanowiące 2,31% wszystkich gruntów,
- nieużytki – podgrupa 06 o pow. 2,4100 ha stanowiące 0,53% wszystkich gruntów,
- grunty pod wodami – podgrupa 07 o pow. 0,0751 ha, co stanowi 0,02% gruntów ogółem.
Zestawienie zbiorcze nieruchomości stanowiących własność Gminy Leśna wg. użytków na dzień 31 grudnia 2025 r.
Gmina Leśna poza tym, że jest właścicielem gruntów o ogólnej powierzchni 452,3519 ha, w tym 5,1485 ha gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, również posiada prawo użytkowania wieczystego gruntów o powierzchni 13,2011 ha.
Poza gruntami w skład mienia komunalnego wchodzą budynki, na które składają się:
- budynki użyteczności publicznej: świetlice wiejskie, szkoły, przedszkola, remizy OSP o łącznej wartości 61 501 342,00 zł, w tym:
- budynki mieszkalne o wartości 12 672 000,00 zł.
Gospodarowanie mieniem komunalnym
Zakres gospodarowania mieniem komunalnym jest bardzo szeroki i obejmuje, poza nabywaniem lub zbywania poszczególnych składników majątkowych, również wykonywanie bieżących czynności związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, takich jak:
- oddawanie w trwały zarząd jednostkom gminy,
- oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
- przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
- najem i dzierżawa nieruchomości,
- użyczanie nieruchomości,
- wnoszenie aportem do spółek gminy,
- zarządzanie nieruchomościami nierozdysponowanymi.
Podstawowymi aktami prawnymi, na których Gmina Leśna opiera swoją działalność w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym są:
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz. 399, ze zm.),
- Kodeks cywilny,
- ustawa z dnia 08 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465, ze zm.),
- uchwała nr XII/78/2019 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 28 czerwca 2019 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Leśna,
- uchwały określające sposób gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Tabela przedstawia formy korzystania z mienia komunalnego.
Dochód z mienia komunalnego
W roku 2025 z tytułu gospodarowania nieruchomościami gminnymi osiągnięto dochód w wysokości 2 452 643,87 zł, w tym:
- dochody z dzierżaw – 102 540,27 zł,
- czynszu najmu lokali mieszkalnych – 883 186,34 zł,
- dochód z tytułu umieszczenia urządzeń infrastruktury technicznej – 106 659,55 zł,
- wieczyste użytkowanie gruntów – 10 056,82 zł,
- dochody z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności – 7 889,30 zł,
- sprzedaż mienia komunalnego – 1 342 311 ,59 zł.
Zmiany w stanie mienia komunalnego
Każdego roku zasób ulega zmianie w związku ze sprzedażą mienia gminnego, w wyniku której w roku 2025 zostało sprzedanych 8 lokali mieszalnych, które zostały wykupione przez ich najemców. Kwota uzyskana z ich sprzedaży wyniosła 31 148,51 zł. Z terenu miasta Leśna sprzedano 6 lokali mieszkalnych na łączną kwotę 23 444,27 zł, natomiast z terenu gminy sprzedano 2 lokale mieszkalne na kwotę 7 704,24 zł. Dodatkowo z terenu miasta Leśna na rzecz dzierżawców zostały sprzedane łącznie 4 lokale niemieszkalne, budynki garażowo – gospodarcze oraz pomieszczenia gospodarcze na łączna kwotę 34 797,18 zł.
Poza sprzedażą nieruchomości zabudowanych i lokalowych wchodzących w skład mienia komunalnego Gminy Leśna, dokonywane są sprzedaże bezprzetargowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych na podstawie art 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze zmianami), jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Stosując się do powyższego przepisu Gmina Leśna w 2025 r. zawarła 5 umów kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na łączna kwotę 35 560,70 zł.
W wyniku sprzedaży bezprzetargowej w 2025 r. uzyskano dochód w wysokości 101 506,39 zł, a w wyniku sprzedaży w drodze przetargów sprzedano mienie gminne na kwotę 1 240 805,20 zł.
Przyczyną zmian w mieniu gminnym są zarówno sprzedaż zmniejszająca wielkość zasobu, ale także nabycia i przejęcia nieruchomości powodujące zwiększenie zasobu.
W wyniku nieodpłatnych nabyć nieruchomości od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w 2025 r. Gmina Leśna stała się właścicielką działek nr:
- 97/6 obręb Grabiszyce Górne o pow. 0,2400 ha,
- 693/2 i 699/5 obręb Leśna o pow. 0,1654 ha,
- 88/2 obręb Smolnik o pow. 0,0038 ha,
- 1/24 obręb Kościelniki Górne o pow. 0,0400 ha,
- 604/7 obręb Stankowice o pow. 0,1999 ha.
Zwiększenia stanu mienia komunalnego na dzień 31.12.2025 r. przedstawia poniższa tabela.
Zmniejszenia stanu mienia komunalnego na dzień 31.12.2025 r. przedstawia poniższa tabela.
Gospodarka lokalami komunalnymi
Gospodarka mieszkaniami komunalnymi prowadzona jest w celu bieżącego i nieprzerwanego zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych ludności w zakresie usług powszechnie dostępnych, ochronie substancji mieszkaniowej, pełnego i prawidłowego jej wykorzystania. Podstawą działalności w tym zakresie są:
- ustawa z dnia 24 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 725),
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz.232),
- Kodeks cywilny,
- uchwała nr XVIII/134/2019 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 20 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna,
- uchwała nr XLIV/286/2021 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 30 listopada 2021 r. w sprawie uchwalenia ,,Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Leśna na lata 2022-2026,
- zarządzenie nr 133/2024 Burmistrza Leśnej z dnia 07 czerwca 2024 r. r. w sprawie ustalenia stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna.
Mieszkaniowy zasób gminy
Na dzień 31.12.2025 r. Urząd Miejski w Leśnej zarządzał 24 budynkami będącymi w 100% własnością Gminy Leśna, w tym:
- 8 budynkami na terenie miasta,
- 16 budynkami na terenach wiejskich.
Lokale mieszkalne rozmieszczone były zarówno w budynkach będących własnością gminy Leśna, jak również w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Rozmieszczenie budynków i lokali na terenie Gminy Leśna
- W budynkach gminnych było łącznie 71 lokali mieszkalnych, o powierzchni 3 970,29 m2 z tzw. umowami stałymi, w tym :
- 18 lokali mieszkalnych na terenie miasta,
- 53 lokali mieszkalnych na terenie gminy.
- W 91 budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których gmina ma swój udział było łącznie 171 lokali mieszkalnych, w tym:
- 123 lokali mieszkalnych na terenie miasta,
- 48 lokali mieszkalnych na terenie gminy.
Wśród w/w 171 lokale mieszkalne o powierzchni 6.728,93 m² objęte są umowami stałymi, natomiast 2 lokale o łącznej powierzchni 44,12 m2 są lokalami tymczasowymi oraz 2 lokale o powierzchni 40,91 m2 są objęte umowami na czas określony.
Zasób mieszkaniowy, na koniec roku 2025 stanowiło 242 lokali mieszkalnych o powierzchni 10 699,22 m2 w 115 budynkach. Wśród zasobu posiadamy 1 mieszkanie wspomagane o pow. 30,06 m2, położone w budynku przy ul. Szkolnej 15 w Leśnej.
Zarząd lokalami komunalnymi
Gmina Leśna realizuje zadania w zakresie zarządu mieszkaniowym zasobem.
Zakres działania:
- administracja obejmująca komunale budynki mieszkalne oraz administracja lokalami komunalnymi w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
- zapewnienie sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku umożliwiających najemcy i użytkownikom korzystanie z instalacji eklektycznej i gazowej w lokalu, obiektów zimnej wody, zapewnienie sprawnego pionu wodno – kanalizacyjnego, zapewnienie źródła ogrzewania,
- zasiedlanie mieszkań, w tym zawieranie umów w najmu wg wskazań Społecznej Komisji Mieszkaniowej i Burmistrza,
- załatwianie spraw związanych z ustaniem stosunku najmu,
- sporządzanie umów najmu, porozumień, protokołów zdawczo-odbiorczych lokali,
- naliczanie czynszów najmów i pomieszczeń przynależnych, opłat za odpady komunalne i wywóz nieczystości ciekłych według stawek,
- załatwianie formalności związanych z dzierżawą terenów,
- prowadzenie ewidencji zasobów lokalowych i terenów przynależnych do lokalu,
- nadzorowanie utrzymywania odpowiedniego stanu sanitarnego budynków, obiektów i terenów oraz lokali mieszkalnych,
- usuwanie awarii wewnętrznej sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, przewodów kominowych,
- typowanie budynków i obiektów oraz lokali do remontów na podstawie okresowych przeglądów technicznych, zgłoszeń najemców oraz określanie rzeczowego zakresu,
- prowadzenie zestawień rozliczeń należności z tytułu czynszów, mediów dostarczanych do obiektów i budynków, zaliczek na remonty i bieżącą konserwację w nieruchomościach,
- sporządzanie dokumentacji sprawozdawczej, inwentaryzacji i pomiarów lokali,
- prowadzenie postępowań o eksmisję z lokalu.
Gmina w ramach bieżącego utrzymania budynków będących w 100% jej własności administruje elementami wspólnymi w budynkach niesłużących do wyłącznego korzystania przez najemców oraz gruntem, zleca wykonanie niezbędnych przeglądów technicznych elementów budynku oraz instalacji wewnętrznych, w ramach środków budżetowych dokonuje prac remontowych itp.
Wspólnoty mieszkaniowe i zarządzanie budynkami z udziałem lokali komunalnych
Gdy właściciel nieruchomości gruntowej wyodrębni pierwszy lokal mieszkalny i przeniesie jego własność na inny podmiot, w budynku powstaje automatycznie, na mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, która przejmuje na siebie szereg obowiązków.
Według stanu na koniec 2025 r. zarządcami budynków wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się lokale komunalne byli:
- ,,PARTNERZY’’ z siedzibą w Leśnej – 50 budynków,
- Przedsiębiorstwo Wielobranżowe ,,Olszyna” Sp. z o.o. Jarosław Żuchowski z siedzibą w Olszynie – 1 budynek,
- Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami ,,WSPÓLNOTA’’ z siedzibą w Lubaniu – 8 budynków,
- 2 zarządców wybranym spośród właścicieli lokali w budynku – 2 budynki.
Sprzedaż lokali z zasobu komunalnego korzystnie wpływa na zmniejszenie kosztów utrzymania lokali komunalnych i budynków komunalnych będących własnością gminy w 100 %, tj. poprzez zmniejszenie kosztów opłacanych do wspólnot mieszkaniowych funduszy remontowych i kosztów eksploatacji co przedstawia poniższa tabela.
Obowiązki i koszty utrzymania nieruchomości wspólnych
Ze zmniejszaniem ilości lokali wiąże się również przeniesienie kosztów częściowego utrzymania mienia na właścicieli nieruchomości lokalowych, ale również utrzymania elementów wspólnych w nieruchomości na zarządców wspólnot mieszkaniowych. Do takich kosztów zalicza się m. in. coroczne przeglądy techniczne budynków, które w 2024 r. kosztowały ok. 73,00 zł za jeden lokal mieszkalny, a w 2025 r. usługa ta kosztowała już ok. 73,80 zł za jeden lokal mieszkalny.
Dodatkowo nieodzownym kosztem składowym przy zarządzenie budynkami jest roczna kontrola przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych w 2025 r. wynosząca 36,90 zł za za jeden lokal mieszkalny. Ponadto 4 razy do roku uprawiony kominiarz jest zobowiązany do usuwania zanieczyszczeń z przewodów w kwocie 64,80 zł za jeden lokal mieszkalny.
Kolejną składowa zarządu jest opłata za energię elektryczną i usługi dystrybucji energii zużytej na klatkach schodowych w budynkach. Konieczne jest również sporządzanie odpowiedniej dokumentacji budynków jaką jest: okresowa 5-letnia kontrola stanu technicznego budynków, okresowa kontrola stanu instalacji elektrycznych, bieżące remonty lokali oraz elementów wspólnych budynków, prowadzenie książek obiektów budowlanych.
Powyższa dokumentacja zgodnie z ustawą o własności lokali jest niezbędna i obowiązkowa dla każdej nieruchomości wspólnej. Dlatego też bardzo ważnym i nieodłącznym elementem istnienia wspólnot jest wybranie zarządu nieruchomością wspólną. Najczęstszą i najchętniej wybieraną formą zarządu jest zarząd przez firmy zewnętrzne specjalizujące się w tej dziedzinie, ale istniej również możliwość zarządu poprzez jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd spośród właścicieli lokali.
Wyniki podjętych uchwał Rady Miejskiej w Leśnej
W wyniku wprowadzonej w 2023 r. uchwały sprawie zmiany wysokości bonifikat przyznawanych przy sprzedaży lokali komunalnych dla najemców, którymi nawiązano stosunek najmu na czas dłuższy niż 1 rok lub na czas nieoznaczony oraz gdy umowa najmu wykonywana była przez co najmniej 1 rok, a którzy złożyli wniosek o wykup lokali do dnia 31 grudnia 2024 r., przy jednorazowej zapłacie za lokal w 2025 r. zastosowano wartość bonifikaty w wysokości 99% co do wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, w przypadku 1 lokalu mieszkalnego, a wartość udzielonej bonifikaty wyniosła 33 849,09 zł.
Natomiast przy zastosowaniu bonifikaty w wysokości 95% dokonano sprzedaży 7 lokali mieszkalnych, a sumę wszystkich wartości bonifikat ustalono na kwotę 401 097,60 zł.
W 2025 r. weszła w życie Uchwała nr XIV/79/2025 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 27 marca 2025 r. w sprawie zmiany uchwały nr XII/78/2019 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 28 czerwca 2019 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Leśna na podstawie, której wyrażono zgodę na udzielenie bonifikaty w wysokości 95% od wartości rynkowej nieruchomości sprzedawanej jako lokal mieszkalny. W wyniku wprowadzonej uchwały do końca 2025 r. wpłynęło 11 wniosków o wykup lokali mieszkalnych przez ich najemców. Jeden wniosek został rozpatrzony negatywnie ze względu na zaleganie przez najemcę z opłatami na rzecz Urzędu Miejskiego w Leśnej oraz sytuacji prawnej związanej z ustaniem małżeństwa współnajemców. 6 procedur zakończyło się podpisaniem aktów notarialnych, a kolejne sprawy są w trakcie procedowania.
Powyższa uchwała obowiązuje do dnia 30 czerwca 2026 r., a warunkiem jej zastosowania jest złożenie wniosku o wykup lokalu do w/w terminu przez ich najemców. Wartość bonifikaty wynosząca 95% stanowi racjonalną i ekonomiczną wysokość dochodu gminy patrząc pod kątem kosztów wydatkowanych przy samym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży w stosunku do chęci utrzymania zainteresowania wykupem mieszkań przez ich długoletnich najemców, którzy niejednokrotnie przeznaczali własne środki finansowe na ich remonty.
Koszty poniesione przez Gminę Leśna we wspólnotach mieszkaniowych zarządzanych przez profesjonalnych zarządców zgodnie z posiadanym udziałem w nieruchomości przedstawiono poniżej.
| Lp. | Nazwa zobowiązania | Wysokość zobowiązania w zł |
|---|---|---|
| 1. | Fundusz remontowy | 291 130,94 zł |
| 2. | Eksploatacja | 346 641,75 zł |
| Ogółem: | 637 772,69 zł |
SIM KZN Łużyce sp. z o.o.
SIM czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa specjalizuje się w tworzeniu mieszkań przeznaczonych do wynajmu we współpracy z lokalnymi gminami oraz Krajowym Zasobem Nieruchomości. Program stawia sobie za cel zapewnienie umiarkowanych cen najmu lokali dla osób o średnich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej na zakup własnego mieszkania , lecz są w stanie regularnie opłacać miesięczny czynsz. Rozwiązanie to stanowi odpowiedź na współczesne wyzwania mieszkaniowe, oferując innowacyjne połączenie nowoczesnego prawa najmu z opcją wykupu mieszkania na własność.
SIM KZN Łużyce sp. z o.o. jest wspólnym projektem 8 gmin i Skarbu Państwa, stworzonym jako odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe lokalnych społeczności. Spółka zawiązana została 4 grudnia 2023 roku w Węglińcu w formie aktu notarialnego.
Cele spółki:
- Budowanie domów mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu zgodnie z przepisami ustawy o SIM;
- Nabywanie lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych i niemieszkalnych w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku których powstaną lokale mieszkalne;
- Przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- Wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach Spółki;
- Sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, które nie stanowią własności Spółki;
- Prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółka uzyskała wstępną koncepcję oraz projekt zagospodarowania terenu dla działek nr 817/12, 817/9 położonych w Leśnej przy ul. Elizy Orzeszkowej, który zakłada budowę zespołu 6 niskich budynków. W dniu 31 marca 2025 r. Gmina Leśna przekazała aportem w/w nieruchomości do spółki SIM KZN Łużyce. Po przekazaniu działek spółka zleciła wykonanie dokumentacji architektoniczno-budowlanej i w dniu 25.11.2025 r. została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowy budynków mieszkalnych.
Projekt został starannie dostosowany do istniejącej zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej w okolicy.
Projekt budowlany zakłada, że każdy z budynków będzie miał po 4 mieszkania, co daje łącznie 𝟮𝟰 𝗻𝗼𝘄𝗲 𝗹𝗼𝗸𝗮𝗹𝗲. W skład oferty wchodzą 12 mieszkań dwupokojowych o pow. uż. 47,22 m2 oraz 12 trzypokojowych o pow. 54,24 m2. Wszystkie jednostki zaprojektowane są w formie zabudowy bliźniaczej z niezależnymi mieszkaniami na parterze i poddaszu.
Wizualizację planowanych budynków pokazano poniżej:
Ponadto uchwałą nr XVII/109/2025 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 26.06.2025 r. określono zasady przeprowadzania naboru wniosków o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego w ramach SIM KZN Łużyce, w tym określono kryteria pierwszeństwa przyznania lokalu. Nabór winsoków o zawarcie umowy najmu będzie przeprowadzony po uzyskaniu środków z Banku Gospodarstwa Krajowego. Przewiduje się, że środki zostaną przyznane w II kwartale 2026 r.
Zasady polityki czynszowej
Lokale komunalne Gminy Leśna użytkowane są na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wysokość czynszu za lokal mieszkalny wyliczany jest w oparciu o tzw. metryczkę mieszkaniową oraz zgodnie z Uchwałą Nr XLIV/286/2021 Rady Miejskiej w Leśnej z dnia 30 listopada 2021 r. w sprawie „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Leśna na lata 2022-2026”,w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Uchwała ma na celu poprawę efektywności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, powstrzymania jego technicznej degradacji oraz bieżącego utrzymania zasobu w należytym stanie technicznym. Wciąż utrzymujące się na wysokim poziomie ceny w rożnych sektorach gospodarki np. ceny materiałów, usług budowlanych, cen paliw, energii elektrycznej itp. mają istotny wpływ na zadłużenia najemców lokali mieszkalnych. Niemniej jednak na bieżąco monitorowana jest polityka czynszowa tak by wpływy z czynszów pokrywały nie tylko koszty bieżącego utrzymania budynków i lokali w tych budynkach, ale zapewniły również pozyskanie środków na ich remont. Na podstawie Zarządzenia nr 133/2024 Burmistrza Leśnej z dnia 07 czerwca 2024 r. w sprawie ustalenia stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna, stawka bazowa czynszu wynosiła 7,50 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali komunalnych, a dla lokali socjalnych stawka wynosiła 3,75 zł za 1 m2 powierzchni lokalu. Najemcy lokali mieszkalnych opłacają czynsz, ustalony wg. stawki bazowej z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu. Czynniki obniżające stawkę bazową czynszu z tytułu wyposażenia technicznego mieszkania, położenia budynku oraz położenia mieszkania:
- lokal poza miastem Leśna – 5%,
- lokal w suterenie lub na poddaszu – 3%,
- brak docieplenia budynku – 5%,
- brak instalacji c.o. – 10%,
- brak instalacji gazowej – 5%,
- brak łazienki w lokalu – 5%,
- brak wc w lokalu – 5%,
- stan techniczny budynku niezadowalający – 5%,
- stan techniczny budynku zły – 15%.
Czynniki podwyższające stawkę bazową:
- stan techniczny budynku bardzo dobry – 30%,
- stan techniczny budynku dobry – 15%,
- mieszkanie położone na I piętrze – 5%,
- mieszkanie wyposażone w instalację c.o. gazową wykonaną przez wynajmującego – 10%.
Czynnik obniżający stawkę bazową z tytułu wysokości dochodu gospodarstwa najemcy – 5%. Wysokość dochodu uprawniająca do zastosowania obniżki czynszu określa się jako średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w kwartale poprzedzającym dzień złożenia wniosku, o ile nie przekracza kwoty:
- 75% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym,
- 50% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.
Dochody z tytułu wpływów czynszów najmów wszystkich lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna na koniec 2025 r. wyniosły: 883 186,34 zł.
Zaległości z tytułu opłat czynszowych na koniec 2025 r. z podziałem na ilość niezapłaconych miesięcy:
- 47 najemców z zaległościami sięgającymi powyżej 3 miesięcy zadłużenia na łączną kwotę wraz z odsetkami 289 540,80 zł. Średnie zadłużenie przypadające na 1 najemcę z tytułu najmu lokalu stanowi zatem 6 160,44 zł,
- 49 najemców z zaległościami sięgającymi poniżej 3 miesięcy zadłużenia na łączną kwotę wraz z odsetkami 6 915,68 zł. Średnie zadłużenie przypadające na 1 najemcę z tytułu najmu lokalu stanowi zatem 141,14 zł. W dużej mierze zaległości w tym wymiarze wynikają z niewielkich niedopłat w czynszach przypadających na jeden miesiąc użytkowania lokalu,
- 2 najemców z zaległościami wynikającymi z odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali gminnych wynoszącymi wraz z odsetkami 51 304,16 zł.
Gmina Leśna w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu i opłat należnych od wynajmującego, za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal mieszkalny wysyła uprzedzenia zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. – o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Najemca lokalu wzywany jest do zapłaty zaległości w terminie jednego miesiąca od daty otrzymania niniejszego wezwania, pod rygorem wypowiedzenia najmu oraz skierowania do Sądu pozwu o eksmisję z zajmowanego lokalu komunalnego. Lokator mieszkania informowany jest również o możliwość rozłożenia na raty bądź też odpracowania zaległości zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Leśnej Nr 159/2020 z dnia 12 czerwca 2020 r.
W 2025 r. Gmina Leśna wystosowała ogółem 27uprzedzeń w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu i opłat należnych od wynajmującego, za co najmniej trzy pełne okresy płatności za zajmowany lokal mieszkalny. Wysokość zaległości najemców łącznie ze wszystkich wysłanych uprzedzeń wynosiła 98 088,52 zł. Zaległości zostały spłacone w kwocie 15 183,35 zł, dodatkowo 9 najemców w ramach wykonania zastępczego odpracowało dług w wysokości 59 524,98 zł.
W związku z niezastosowaniem się do treści uprzedzenia dot. zaległości zostało wysłanych 7 wypowiedzeń najmu lokalu mieszkalnego na kwotę 27 000,84 zł, a w związku z brakiem jakichkolwiek kroków podjętych w celu uregulowania zaległości: 1 lokal został odebrany 2 najemców rozłożyło zaległości na raty, 1 najemca podjął próbę stopniowej spłaty zaległości przy pomocy środków otrzymanych z MGOPS w Leśnej, natomiast w przypadku 2 najemców zdecydowano się na skierowanie ich spraw do Sąd Rejonowego w Lubaniu.
Potrzeby Mieszkaniowe
Gmina Leśna gospodarując swoim zasobem mieszkaniowym wynajmuje lokale mieszkalne w przypadkach wynikających z:
- sytuacji podyktowanej uzasadnionym interesem osób o niskich dochodach,
- interesem gminy,
- obowiązków nałożonych na gminę przepisami odrębnych ustaw .
Uchwałą nr XVIII/134/2019 z dnia 20 grudnia 2019 r. Rad Miejska w Leśnej określiła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Leśna, które określają w szczególności:
- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub
w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu
gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu, - warunki zamieszkania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
- warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu,
- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,
- zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
- warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych,
z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności; - zasady przeznaczania lokali na realizację zadań przewidzianych w ustawie o pomocy
społecznej oraz ustawie o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej.
Na początku 2025 r. na mieszkania z zasobu gminy oczekiwało 36 osób, w tym:
- 15 rodzin,
- 21 osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe,
zaś pod koniec roku 2025 było to 24 osoby, w tym:
- 11 rodzin,
- 13 osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe.
Zmniejszenie liczby osób wynikało z faktu wykreślenia w ciągu roku kilku osób i 3 rodzin z listy osób spełniających kryteria i oczekujących na przydział lokali mieszkalnych z zasobu komunalnego gminy Leśna.
Gmina do swojej dyspozycji ma lokale komunalne uzyskane z ruchu ludności i dlatego też nie może zabezpieczyć lokalu dla każdej potrzebującej osoby.
Odzyskiwane lokale po przeprowadzonej kontroli przez pracowników Urzędu Miejskiego przeznaczane są na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób i rodzin o niskich dochodach, zakwalifikowanych przez Społeczną Komisję Mieszkaniową w ramach poprawy warunków mieszkaniowych.
Remonty Mieszkań Komunalnych
Budynki wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, z uwagi na ich wieloletnią eksploatację oraz postępujące zużycie techniczne, wymagają systematycznego ponoszenia znacznych nakładów finansowych, zarówno na działania poprawiające ich stan techniczny, jak i na bieżące utrzymanie w stanie niepogorszonym. W wielu przypadkach konieczne jest podejmowanie kompleksowych prac remontowych i modernizacyjnych, mających na celu zapewnienie mieszkańcom odpowiednich warunków bytowych, zgodnych z obowiązującymi standardami bezpieczeństwa oraz komfortu użytkowania.
W głównej mierze realizowane są prace polegające na naprawach konstrukcyjnych elementów budynków, remontach instalacji wewnętrznych (w szczególności wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych oraz grzewczych), wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, a także modernizacji pomieszczeń mieszkalnych i sanitarnych. Działania te obejmują również usuwanie awarii oraz przeciwdziałanie ich powstawaniu w przyszłości poprzez wykonywanie prac profilaktycznych i zabezpieczających. Zakres wykonanych robót obejmował między innymi odnowienie i przygotowanie powierzchni ścian i sufitów, modernizację instalacji elektrycznej oraz sanitarnej, a także wymianę zużytych elementów wyposażenia lokali. Przeprowadzone prace przyczyniły się do podniesienia standardu technicznego i użytkowego mieszkań, poprawy bezpieczeństwa ich użytkowania oraz zwiększenia komfortu życia ich mieszkańców.
W 2025 roku w ramach działań ukierunkowanych na poprawę warunków mieszkaniowych, Gmina Leśna przeprowadziła następujące prace budowlane:
- w lokalu nr 2 w budynku przy ul. Jana Kochanowskiego 12 w Leśnej. Zakres wykonanych robót obejmował między innymi odnowienie i przygotowanie powierzchni ścian i sufitów, modernizację instalacji elektrycznej i sanitarnej, a także wymianę zużytych elementów (okien i drzwi wejściowych). Wydzielono i wykonano pomieszczenie łazienki. Wartość zadania 10 602,10 zł.
Ponadto w obrębie powyższego lokalu najemca, w ramach programu „Ciepłe Mieszkanie”, wykonał wewnętrzną instalację gazową;
Lokal przed remontem
Lokal po remoncie
- w lokalu nr 2 zlokalizowanym w budynku przy ul. Jana Kochanowskiego 28 w Leśnej zastosowano metodę naprawczą polegającą na wprowadzaniu, pod ciśnieniem lub grawitacyjnie, specjalistycznych środków chemicznych w głąb struktury muru lub betonu. Technika ta wykorzystywana jest przede wszystkim do uszczelniania, wzmacniania konstrukcji oraz skutecznego odcinania wilgoci. Wartość zadania 10 495,82 zł;
- w lokalu nr 5 w budynku przy ul. Nowomiejskiej 27 w Pobiednej przeprowadzono prace remontowe obejmujące swoim zakresem m.in. odnowienie oraz przygotowanie powierzchni ścian i sufitów, wymianę instalacji elektrycznej i sanitarnej, a także wymianę zużytych elementów, w tym stolarki okiennej. Wykonanie instalacji centralnego ogrzewania odbyło się w porozumieniu z najemcą – materiały zostały zakupione przez najemcę, natomiast prace montażowe wykonano przez pracowników Urzędu. Ponadto najemca zakupił drzwi, panele oraz kafle podłogowe, które zostały ułożone przez pracownika gminy. Koszty remontu poniesione przez gminę wyniosły 7 069,04 zł;
Lokal przed remontem
Lokal po remoncie
- w lokalu nr 3 w budynku przy ul. Zaułek 10 w Pobiednej wykonano wewnętrzną instalacją centralnego ogrzewania wraz z zamontowaniem pieca na pellet. Powyższe zadanie wykonano w związku z koniecznością przesiedlenia lokatora z budynku remizy OSP w Pobiednej – wartość zadania 47 790,00 zł;
- demontaż i montaż przewodu kominowego w budynku przy ul. Rynek 3 w Pobiednej – wartość 4 500,00 zł,
- zakup i montaż pieca na pellet do lokalu nr 3 w budynku przy ul. Wiejskiej 2 w Leśnej- wartość 16 254,00 zł;
- wymiana instalacji elektrycznej w 2 lokalach przy ul. Stefana Żeromskiego 22 i 25 na kwotę 12 300,00 zł;
- wymiana obróbek blacharskich, orynnowania i rur spustowych w budynku Szyszkowa 66A;
- wymiana stolarki okiennej w 5 lokalach – wymieniono ogólnie 14 szt. okien, a w 1 lokalu wymieniono 3 parapety. Wartość zadania 19 203,15 zł;
- wykonano i zamontowano daszek na kominie w budynku Szyszkowa 66B za kwotę 1 296,00 zł;
- zakupiono grzejniki do 2 lokali mieszkalnych – wartość 2 733,00 zł;
- wymiana stolarki drzwiowej w 4 lokalach – wartość 4 196,00 zł;
- wymiana wewnętrznych instalacji wodno-kanalizacyjnych w 3 lokalach;
- modernizacja instalacji elektrycznej w 5 lokalach mieszkalnych – łączna wartość usług wyniosła 5 165,00 zł.
W wielu budynkach brak izolacji fundamentów jest przyczyną znacznego zawilgocenia kondygnacji parterów i piwnic.
W 2025 r. dokonano remontu oraz napraw bieżących budynków i mieszkań komunalnych znajdujących się w zasobie Gminy Leśna na łączną kwotę 193 780,93 zł, w tym:
- systemem gospodarczym wykonane zostały prace remontowe przez pracowników zatrudnionych w Urzędzie Miejskim w Leśnej. W tym celu zakupiono materiały budowlane na kwotę 77 925,17 zł;
- prace zlecone firmom zewnętrznym na kwotę 110 075,33 zł.
Szczegółowy wykaz remontów przeprowadzonych w lokalach komunalnych przedstawia poniższa tabela.
