Ten raport specjalny dotyczy tematu, który łączy planowanie przestrzenne, finanse gminy i wodę w kranie. Brzmi technicznie, ale w praktyce decyduje o tym, czy za dwadzieścia lat Leśna będzie żywą wspólnotą, czy zbiorem mikrodomków pod krótkoterminowy najem. Nie jest wesoło – ale się nie poddajemy.
Mamy starzejące się miasto z kamienicami, które od dekad nie miały solidnego remontu, bo to w większości własność prywatna – a starzejącej się społeczności po prostu na takie remonty nie stać. Mamy też nasilające się od kilku lat zjawisko, którego dwadzieścia lat temu nie było wcale: przejmowanie terenów wiejskich w gminie przez właścicieli spoza Leśnej, którzy w „działkach widokowych” upatrują nie miejsca do zamieszkania, ale szybkiego krótkoterminowego zysku. Te dwie linie – kurczenie się miasta i ekspansja mikrodomków w polu – na pierwszy rzut oka wyglądają jak dwa różne tematy. W rzeczywistości łączy je jedno: kondycja wody pitnej w gminie.
Skąd zaczynaliśmy
Żeby zrozumieć, gdzie jesteśmy w 2025 roku, trzeba przypomnieć, gdzie byliśmy w 2018. Ocena działalności spółki PM Synergia z czerwca 2019 r. była jednoznacznie negatywna. Jej główny grzech w obszarze, o którym tu mówimy, jest prosty do streszczenia: przez dziesięć lat istnienia spółka nie wybudowała praktycznie ani metra nowej kanalizacji ani wodociągu. Model biznesowy sprowadzał się do „jak brakuje pieniędzy, to burmistrz dosypał”.
Po likwidacji Synergii Referat Gospodarki Komunalnej Urzędu Miejskiego dostał w zarządzanie kilka kilometrów nowej infrastruktury wodno-kanalizacyjnej – wybudowanej dzięki staraniom Referatu Inwestycji, działu pozyskiwania dotacji oraz sprawnie działającej maszynki Referatu Finansowego. To efekt siedmiu lat pracy, której wcześniej nie robił nikt.
Część problemów jednak nie znika, bo nie powstaje w urzędzie. Powstaje na styku polityki, prawa, ekonomii i geografii. Ten raport specjalny dotyczy właśnie takiego problemu – którego nie naprawimy w jeden rok i nie sami.
Dziedzictwo planu z lat 2012-2015
Drugiego rodzaju spadku nie da się naprawić ot tak. To miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) opracowywany w latach 2012-2015. W Gminie Leśna pokrycie MPZP wynosi 99,9% powierzchni – nie korzystamy z decyzji o warunkach zabudowy (“wuzetek”) od lat. To wyjątkowa sytuacja na skalę kraju. Wyjątkowa, ale ma swoją cenę.
Plan z lat 2012-2015 budowano na zasadzie koncertu życzeń. Niemal wszyscy, którzy w trakcie procedury złożyli wnioski o przekształcenie działek rolnych w budowlane, te zgody dostali. Bez ładu i składu, bez analizy infrastrukturalnej, bez cienia rozumu i planowania strategicznego. Ci, którzy mieli wtedy wiedzę o przepisach i nadążyli za procedurą, dziś są milionerami – ich przekształcone tereny sprzedają się jako działki budowlane. Ci, którzy nie wiedzieli, na mocy nowych przepisów już tych działek nie przekształcą – od 2026 r. każda zmiana planu musi mieścić się w sztywnym wskaźniku bilansu planistycznego narzuconym ustawowo.
Bilans planistyczny gminy pokazuje skalę zaszłości: zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkalną w skali Leśnej to ok. 410 000 m² powierzchni użytkowej. W obowiązującym MPZP przygotowano tereny zdolne pomieścić 55 793 m² zabudowy plombowej oraz 3 135 657 m² poza terenami obecnie zurbanizowanymi. To przeplanowanie o ok. 700%.
I tu wpada hak: ten wskaźnik decyduje o tym, gdzie dziś w gminie można coś budować. Decyduje nie topografia, nie realny układ urbanistyczny, nie istniejące drogi i sieci. W miejscach, gdzie mamy nowy wodociąg i drogę asfaltową – czyli tam, gdzie dogęszczenie zabudowy byłoby ekonomicznie i przestrzennie racjonalne (Złotniki, Miłoszów, Smolnik) – już nie wolno nic dogęścić, bo limit zabudowy mieszkaniowej jest wyczerpany. Za to w szczerym polu można – tam gdzie zaplanowano kiedyś tereny, których nikt nie myślał obsłużyć infrastrukturą. Mowa o dużych obszarach Pobiednej, Wolimierza, Świecia: pola pod lasem i wzgórza beztrosko przekształcone pod „działki widokowe”.
Skala jest realna – jeden konkretny przykład z prezentacji Nova Woda: 127 nowych działek na jednym wzgórzu w Pobiednej, 14 km od jedynej gminnej oczyszczalni ścieków w Smolniku. Nie kilka działek. Sto dwadzieścia siedem. A koszt nowej oczyszczalni ścieków i skanalizowanie tylko części Pobiednej (ulice Dworcowa, kawałek Nowomiejskiej, Hetmańska) szacujemy na około 30 mln zł. Tyle wynoszą kosztorysy dokumentacji opracowanej w 2023 roku. Nie wdrożonej do dziś, bo nie ma już i nie będzie tak ogromnych dotacji na przedsięwzięcia wod-kan.
Nie jesteśmy w tym osamotnieni jako gmina – to ogólnopolski problem. Najwyższa Izba Kontroli wyliczyła, że w polskich studiach uwarunkowań przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową tereny, na których mogłoby zamieszkać 130-200 mln ludzi (przy 38 mln populacji). Polski Instytut Ekonomiczny szacuje koszt chaosu przestrzennego w Polsce na 84,3 mld zł rocznie. Tyle, że my te koszty mamy lokalnie – w naszych drogach, naszej sieci wodociągowej, naszej oczyszczalni i naszym krajobrazie.
Od działki do studni – dlaczego to wszystko się łączy
To kluczowa część raportu, więc rozłożymy ją na czynniki pierwsze. Dziewięć kroków – każdy oparty na konkretnych liczbach z naszej gminnej dokumentacji. Razem składają się na zamkniętą pętlę zagrożenia dla wody pitnej w Leśnej.
Krok 1: gigantyczna podaż terenów budowlanych w niewłaściwych miejscach. Skutek koncertu życzeń z 2012-2015. Niemal cała gmina (99,9%) jest objęta MPZP, ale w tym MPZP mamy ponad 3,1 mln m² terenów pod zabudowę poza obszarami obecnie zurbanizowanymi. Tam, gdzie infrastruktura już istnieje, dogęszczanie jest dziś prawnie zablokowane. Tam, gdzie infrastruktury nie ma i nie będzie, budować można – i ludzie budują.
Krok 2: ekonomia podpowiada mikrodomki – i to nie pojedynczo, tylko plantacjami. Na działce za miastem, daleko od sieci, opłaca się postawić nie dom dla rodziny – bo rodzina chce być blisko szkoły, sklepu i pracy – tylko mały budynek pod krótkoterminowy najem turystyczny (Airbnb, Booking, OLX). Ten model nie wymaga sąsiada, nie wymaga sklepu, nie wymaga kanalizacji. Wystarczy działka, prąd, woda i szambo. Jeden mikrodomek nie stanowi problemu – ale są w gminie miejsca, gdzie pod zabudowę „działkami widokowymi” zaplanowano dziesiątki lub setki nowych parceli na jednym wzgórzu. To są niemal plantacje mikrodomków. Już dziś widać ich zwiastun – dziesiątki „zetek” energetycznych wyrastających w szczerym polu jak grzyby po deszczu, na działkach, na których jeszcze niczego nie postawiono, ale zaraz zacznie się stawiać.
Krok 3: rozproszona zabudowa to ekonomiczny nonsens dla kanalizacji. Doprowadzenie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do garstki domów rozsianych po polu kosztuje gminę kilkukrotnie więcej na jednego mieszkańca niż uzbrojenie zwartej zabudowy. Państwowe i unijne dofinansowania do takich inwestycji liczą wskaźnik mieszkańców obsłużonych na 1 zł – i siłą rzeczy preferują zwartą zabudowę. Wspomniane 127 działek w Pobiednej z kosztorysem 30 mln zł na kanalizację to nie jest hipoteza – to realny ciężar, przed którym staniemy.
Krok 4: skoro nie ma kanalizacji – jest szambo. I jest szczelne wtedy, kiedy musi być. W całej Gminie Leśna naliczamy dziś 1 351 zbiorników bezodpływowych i 223 przydomowe oczyszczalnie ścieków. Prawo nakłada na właściciela obowiązek regularnego opróżniania szamba przez firmę z zezwoleniem gminy. W praktyce – i jest to wiedza powszechna w branży – znaczna część szamb jest „rozszczelnianych” zaraz po montażu lub w pierwszych latach eksploatacji, żeby „pomieściły więcej”, czyli żeby właściciel rzadziej musiał płacić za wywóz. Rozszczelnione szambo to taki zbiornik, który celowo przecieka.
Krok 5: dane są jednoznaczne. Skala odprowadzania ścieków poza systemem jest masowa. W 2025 r. dla 884 punktów (789 zbiorników + 95 POŚ) nie zarejestrowano w naszej gminie ani jednego wywozu. To jest ok. 58 % wszystkich szamb i POŚ w gminie. Aplikacja Aquarius, którą wdrożyliśmy do monitorowania gospodarki nieczystościami, pozwala oszacować wolumen wytworzonych ścieków. W 2025 r. gospodarstwa poza siecią kanalizacyjną wytworzyły szacunkowo 97 786,79 m³ nieczystości ciekłych – to średnio 268 m³ na dobę. Do gminnej stacji zlewnej trafiło 5 696,94 m³ – niecałe 6 % tego wolumenu. Reszta – 94 % – znika z naszych raportów. Ale nie znika ze świata.
Krok 6: ścieki nie wsiąkają „gdzieś tam” – one zostają na posesji albo trafiają do strumieni. Nie da się ich „nielegalnie wywieźć” do oczyszczalni – żadna oczyszczalnia ścieków przemysłowych ani komunalnych nie przyjmie wozu asenizacyjnego bez ewidencji i zezwolenia. Mechanizm jest inny i znacznie cichszy: ścieki po prostu nie opuszczają posesji. Wsiąkają w glebę obok domu z nieszczelnego szamba, trafiają do rowów melioracyjnych albo bezpośrednio do strumieni i potoków. Szczególnie widać to po Łużycy (przepływającej m.in. przez Pobiedną i Wolimierz), która latem bardziej przypomina ściek niż górski strumień.
Krok 7: w gminie mamy jedną oczyszczalnię – i już dziś jest niedostatecznej wielkości. Oczyszczalnia ścieków w Smolniku (oddana 1998 r., modernizowana w latach 2012-2013 po upadku ZPJ Dolwis) ma maksymalną wydajność 4 000 RLM (równoważnej liczby mieszkańców). Aktualne obciążenie liczone według metodologii prezentowanej na konferencji Nova Woda: 3 521 RLM z gospodarstw podpiętych do sieci w aglomeracji Leśna + 4 467 RLM szacowanych z ładunku nieczystości dowożonych = 7 988 RLM. Czyli już dziś obciążenie jest dwukrotnie wyższe od projektowanej wydajności. Nominalna pojemność jest dotrzymywana tylko dlatego, że wykorzystujemy komorę retencyjną (570 m³) jako bufor oraz – i to nie jest żart – operatorzy w nocy ręcznie sterują zastawką zaprojektowaną i wykonaną siłami pracowników oczyszczalni.
Krok 8: zagniłe ścieki dowożone to nieproporcjonalnie ciężki problem. I tu obalmy popularny mit, że „ścieki w gruncie się rozcieńczą”. Z punktu widzenia oczyszczalni problem polega na czymś innym: 1 m³ ścieków dowożonych niesie kilka do kilkunastu razy większy ładunek zanieczyszczeń niż 1 m³ ścieków z sieci. Typowe stężenia BZT₅ w ściekach kanalizacyjnych wynoszą 300-500 mg/l. W ściekach dowożonych z szamb (zwłaszcza tych długo nieopróżnianych, „zagniłych”) – 1 000-7 000 mg/l. ChZT – odpowiednio 600-900 vs 2 500-15 000 mg/l. Zawiesina – 350-450 vs 1 500-15 000 mg/l. To znaczy, że każdy beczkowóz, który przyjeżdża do stacji zlewnej, jest dla procesów biologicznych w oczyszczalni jak zrzucenie z helikoptera kontenera tłuszczu na restaurację, która właśnie obsługuje gości. Nasze pomiary kontrolne z marca 2026 r. potwierdzają, że dni z większymi dostawami nieczystości skutkują 2,5-3-krotnym wzrostem ładunku BZT₅ na wlocie do oczyszczalni. Sytuacja jest stabilizowana wyłącznie dzięki temu, że w gminie – mówiąc wprost – niewiele osób w ogóle zgłasza wywozy. Gdyby zaczęli zgłaszać wszyscy, oczyszczalnia w obecnym kształcie by tego nie udźwignęła.
Krok 9: pętla się zamyka, bo wody jest coraz mniej. Poziom wód gruntowych w naszej części Dolnego Śląska systematycznie się obniża. Każde zanieczyszczenie waży w tej sytuacji więcej. Każdy nowy mikrodomek – postawiony na podstawie planu, którego nikt sensownie nie ograniczył – dokłada do tej pętli swój element. Działka rolna staje się działką budowlaną, działka budowlana mikrodomkiem, mikrodomek szambem (chętnie nieszczelnym), szambo bez zgłoszonego wywozu – obciążeniem dla wody w glebie, w rowie, w potoku. Tak. Te same potoki, z których w okolicy korzystają inni mieszkańcy, a do których w dolnym biegu wpadają strumienie zasilające również nasze ujęcia.
Cały ten mechanizm tłumaczę szczegółowo, z konkretnymi liczbami, na konferencji Nova Woda 13-14 kwietnia 2026 r. Zachęcam do obejrzenia całego wystąpienia poniżej – dane techniczne dotyczące oczyszczalni w Smolniku, mapy planowanej zabudowy, zdjęcia z terenu Pobiednej.
Co robimy mimo wszystko
Nie jest tak, że gmina patrzy bezradnie. Działamy w czterech obszarach równolegle.
Po pierwsze: uszczelniamy sieć i szukamy ukrytych wycieków. Artykuł 8 tego raportu pokazuje, jak to wygląda w terenie – w 2025 r. nasze brygady zidentyfikowały i naprawiły kilka niewidocznych wycieków, które przez lata oznaczały realne straty wody i pieniędzy. Każdy metr sześcienny, który nie ucieka pod ziemię i nie spływa potem strumieniami do rzek bez żadnego pożytku, to metr, którego nie musimy wydobywać z coraz głębszych ujęć. Wdrożyliśmy także aplikację Aquarius do monitorowania i zarządzania gospodarką nieczystościami ciekłymi – to dzięki niej mamy precyzyjne dane o tym, kto wywozi szambo, a kto nie. Efekt zwiększonej kontroli widać już w liczbach: w 2023 r. do stacji zlewnej trafiło ok. 4 391 m³, w 2024 r. – 5 135 m³, w 2025 r. – 5 697 m³. Wzrost o +1 300 m³ w dwa lata. Niezmiennie jednak to wciąż tylko 6 % tego, co realnie produkujemy.
Po drugie: realizujemy plan ogólny wymagany od 2026 r. nową ustawą o planowaniu przestrzennym. Stan prac opisujemy w artykule o planowaniu przestrzennym. Plan ogólny nie cofnie istniejącego MPZP, ale ustawowo narzuca bilans planistyczny – czyli sytuację, w której nowych terenów pod zabudowę nie da się już dosypywać bez liku. Równolegle rozpoczęliśmy prace nad nową Strategią Rozwoju Gminy (dotychczasowa, z lat 2014-2025, dobiegła końca – patrz rozdział 2 – Realizacja polityk i strategii). To pierwszy dokument, który programowo musi raz a porządnie powiedzieć: konsolidujemy zabudowę tam, gdzie jest sens, a nie pozwalamy się rozsmarowywać po całej gminie.
Po trzecie: inwestujemy w edukację krajobrazową. Wydaliśmy informator „Jak budować w zgodzie z krajobrazem i naturą” – dla każdego, kto planuje na terenie gminy własny dom. W budżetach 2026 i 2027 zaplanowaliśmy utworzenie Centrum Domów Przysłupowych w Wolimierzu (więcej o koncepcji) – miejsca, w którym tradycyjna architektura Górnych Łużyc będzie żywym wzorcem budowania dla inwestorów. Równolegle w projekcie „Zielona Leśna – między suszą a powodzią”, wspólnie z Fundacją Sendzimira, uczymy mieszkańców, jak zatrzymywać wodę w krajobrazie. Mała retencja domowa – zbiornik na deszczówkę, ogród deszczowy, przepuszczalna nawierzchnia – to indywidualny wkład każdego mieszkańca w to, żeby latem nie wysychało wszystko naraz.
Co dalej: druga oczyszczalnia w Pobiednej i świadome kredytowanie inwestycji
Trzeba spojrzeć prawdzie w oczy: bez dużych inwestycji w wodociągi i kanalizację nie wyjdziemy z tej spirali. Mamy w gminie tylko 18,1 km sieci kanalizacyjnej. Korzysta z niej 37,7 % ludności (z wodociągu – 55,7 %). Pozostała większość siedzi na szambach, do których w ogromnej części nikt nie zagląda.
Największe wyzwanie inwestycyjne najbliższych lat – planowane od kilku kadencji – to budowa drugiej gminnej oczyszczalni ścieków wraz z siecią kanalizacyjną w Pobiednej, dla obciążenia rzędu 600-1 200 RLM. Cel inwestycji ma dwie warstwy:
- Odpowiedź na realne, postępujące zagrożenie braku wody w Pobiednej i dobicia potoku Łużyca nowymi „zrzutami” z niekontrolowanych szamb na powstających dziesiątkach mikrodomków.
- Spięcie systemowe całej południowej części gminy w jeden organizm wodno-kanalizacyjny.
Dla porządku – i dla pamięci – przypomnijmy: jeszcze w 2018 r., za czasów Synergii, w Pobiednej na noc była zakręcana woda, żeby uzbierało się jej dostatecznie dużo w zbiorniku pośrednim na potrzeby kolejnego dnia. Dziś tego problemu nie ma – ale jeśli na wzgórzach Pobiednej, Wolimierza i Świecia wybudują się wszystkie zaplanowane mikrodomki, on wróci. Z odsetkami.
Duże inwestycje oznaczają duże kredyty. To wymaga odwagi politycznej, bo komentarze typu „burmistrz zadłuża gminę” są łatwe do napisania, a trudne do obalenia w sezonie wyborczym. Jest jednak argument, którego nie obali nikt: wodociągi i kanalizacja to jedna z bardzo nielicznych inwestycji komunalnych, które po latach realnie zarabiają. Sprzedajemy wodę, pobieramy opłaty za odbiór ścieków, sieć się amortyzuje i wraca z nawiązką. To zasadnicza różnica wobec np. oświetlenia ulicznego, które tylko kosztuje, i to coraz więcej, w miarę jak rosną ceny energii. Albo wobec utrzymania dróg gminnych, których nikt nigdy nie odzyska.
Kredyt na wodociąg to nie zadłużanie gminy – to budowanie majątku, który spłaca sam siebie. Realnie sięgamy też po dofinansowania – z aktualnej perspektywy funduszy UE 2021-2027 i przygotowujemy się do nowej perspektywy FUE 2029+. Wodociągi, kanalizacja, retencja, adaptacja do zmian klimatu – to wszystko są obszary priorytetowe Unii Europejskiej, Krajowego Planu Odbudowy i polityki krajowej. Mamy realne szanse pokryć istotną część kosztów ze środków zewnętrznych, jeśli mamy przygotowane projekty – a mamy.
Twoja rola: dbaj o wodę i krajobraz!
Nie zrobimy tego sami. Cztery rzeczy, o które prosimy każdego mieszkańca gminy:
- Zgłaszaj wywóz nieczystości płynnych. Każdy. To nie biurokracja. To ochrona wody w glebie obok twojego domu, w rowie melioracyjnym za płotem, w potoku, do którego wpada twój rów. Każdy nieopróżniony szambowóz nie znika – on osiada w warstwie wodonośnej, do której zaraz sięgnie wodociąg.
- Zanim coś wybudujesz – zajrzyj do informatora gminnego. Architektura ma długie życie. Twój dom będzie tu stał, gdy ciebie już nie będzie. Lepiej, żeby był domem – a nie pomyłką.
- Przy zakupie działki – zanim zapłacisz, zapytaj w urzędzie. Patodeveloperzy sprzedają działki opakowane w marzenia: „gmina zrobi drogę, zrobi wodę, zrobi kanalizację”. Nie zrobi. Nie ma takich planów, bo na takie tereny nikt by ich nie zaplanował i nikt ich nie dofinansuje. Setki kupujących zderzają się z tymi faktami dopiero po pierwszej wizycie w naszym referacie – dostając odmowy przyłączenia do sieci, bo tej sieci po prostu nie mamy.
- Traktuj gminę jak wspólnotę, nie urząd. Wspólna woda, wspólny krajobraz, wspólne pieniądze. Jeśli sąsiad omija system – ostatecznie zapłacimy za to wszyscy. Bez wyjątku.
Dwie kadencje już naprawiamy i staramy się myśleć na dekady do przodu. Zachęcamy, byśmy tak właśnie patrzyli na przyszłość gminy – jak na wspólnotę i stojące przed nią wyzwania, a nie zbiór prywatnych, indywidualnych i krótkoterminowych interesików.
Szymon Surmacz,
Burmistrz Leśnej.
